事件。公司公布2018年年报。报告期内,公司实现营业总收入77.76亿元,同比减少13.72%;归属于上市公司股东的净利润8.30亿元,同比增加9.44%;实现基本每股收益0.73元。公司每10股派发现金红利2.2元(含税)。
   
2018年,受房地产转让出售减少等因素影响,公司营业总收入同比减少13.72%;同期公司投资净收益提高且房地产转让毛利率较高,使得净利润同比增长9.44%。根据公司2018年年报披露,2018年,公司加快商业商贸功能培育,打造产城融合发展新标杆。森兰商都努力打造“自贸跨境&新零售”为主题的特色商业,引进了具有跨境和新零售概念的网易考拉、苏宁极物、DIGPLUS、涉谷站等项目,全年新签项目15个,整体签约率94%。森兰二期项目完成了酒店公寓部分的精装修工程;森兰商都三期项目完成了室外总体工程;创新概念商业标杆综合体--总建筑面积29万平的上海森兰·花园城项目将于2019年开业,将建成集零售、餐饮、娱乐、创新体验等复合业态的购物和办公综合体。
   
2019年3月,公司拟作为有限合伙人参与出资4亿元设立上海浦东科技创新投资基金。根据公司2018年年报披露:2019年,公司计划完成营业总收入88.67亿元,预计归属于上市公司股东净利润8.7亿元,净资产收益率8.3%。计划新开工项目面积82.55万平,开工项目总投资预算为68.05亿元;当年项目计划投资29.89亿元。
   
投资建议。受益自贸区建设,给予公司“中性”评级。公司秉承“创新自由贸易园区运营商和全产业链集成服务供应商”定位,打造以产业地产为核心载体,商业地产为城市空间,平台经济为服务手段,金融服务为重要支撑,园区服务为配套保障,投资促进为功能引领的新型全产业链产业体系。根据公司2018年年报披露:2019年,公司计划完成营业总收入88.67亿元,预计归属于上市公司股东净利润8.7亿元。据此,我们预计公司2019、2020年EPS分别是0.77元和0.83元。我们认为,公司将受益于自贸区推进进程,并受到政策红利、产业升级、地价重估、定位转变和职能升级五大利好,给予公司2019年24-30倍动态PE估值,对应合理价值区间18.48-23.10元,给予公司“中性”评级。
   
风险提示:公司租售业务面临政策调控的风险,以及园区平台业务拓展不顺风险。